Isännöitsijän vahingonkorvausvastuu

Isännöitsijän vahingonkorvausvastuu perustuu kahteen erilliseen vastuujärjestelmään. Isännöitsijän, joka on luonnollinen henkilö, vastuu on ns. yhtiöoikeudellista vastuuta, jota sääntelee asunto-osakeyhtiölaki. Oikeushenkilön asemassa olevan Isännöintiyhteisön vastuu puolestaan perustuu isännöintisopimukseen. Jos isännöitsijänä on yhtiö, on toimeen valittava aina päävastuullinen isännöitsijä, joka on ilmoitettava asuntoyhtiölle.

Isännöitsijän tehtävät

Isännöitsijän yleiset tehtävät määritellään asunto-osakeyhtiölain (1599/2009) 7 luvun 17 §:ssä. Kyseisen pykälän mukaan isännöitsijän lakimääräisiä tehtäviä ovat muun muassa huolehtiminen kiinteistön ja rakennusten pidosta sekä yhtiön muun päivittäisen hallinnon hoitaminen hallituksen ohjeiden mukaisesti. Käytännössä isännöitsijän tehtävät määritellään yksityiskohtaisemmin isännöintisopimuksella. 

Lakiin perustuva yhtiöoikeudellinen vastuu

Mikäli isännöitsijäksi on valittu yhtiö, sovelletaan asunto-osakeyhtiölain ja muiden lakien isännöitsijää koskevia säännöksiä päävastuulliseen isännöitsijään. Asunto-osakeyhtiölaissa isännöitsijän vahingonkorvausvastuuta sääntelee sen 24 luku, jonka 1 §:n mukaan hallituksen jäsenen ja isännöitsijän on korvattava vahinko, jonka hän on tehtävässään 1 luvun 11 §:ssä säädetyn huolellisuusvelvoitteen vastaisesti tahallaan tai huolimattomuudesta aiheuttanut yhtiölle. Lisäksi hallituksen jäsenen ja isännöitsijän on korvattava myös vahinko, jonka hän on tehtävässään muuten tätä lakia tai yhtiöjärjestystä rikkomalla tahallaan tai huolimattomuudesta aiheuttanut yhtiölle, osakkeenomistajalle tai muulle henkilölle. Tällaisessa tilanteessa sovelletaan ns. tuottamusolettamaa, jolloin isännöitsijän on osoitettava, että tämän toiminta ei ollut tuottamuksellista (tuottamusarvioinnista löytyy oma blogikirjoitus tästä). Näyttötaakka aiheutuneesta vahingosta ja syy-yhteydestä toiminnan ja vahingon välillä on kuitenkin korvausta vaativalla.

Huomionarvoista on, että edellä mainitun 1 luvun 11 §:ssä säädetyn huolellisuusvelvollisuuden rikkominen voi johtaa vastuuseen ainoastaan yhtiötä kohtaan. Tällöin tuottamuskysymyksen osalta ei myöskään sovelleta tuottamusolettamaa. Mikäli isännöitsijänä on isännöintiyhteisö, vastaavat päävastuullinen isännöitsijä ja yhteisö vahingosta yhteisvastuullisesti.

Isännöintiyhteisön sopimusperusteinen vastuu

Isännöintiyhteisön vastuu määräytyy isännöintisopimuksen perusteella. Tällöin kyse on sopimusperusteisesta vastuussa, josta voidaan sopia vapaammin. Isännöintisopimus voi sisältää vastuunrajoituksia tai niissä voi olla viittauksia yleisiin sopimusehtoihin, kuten isännöintipalvelujen yleisiin sopimusehtoihin (ISE 2007). Kyseisten ehtojen käyttö alalla on yleistä ja niiden päivittämistä koskeva hanke on ollut käynnissä usean vuoden ajan. Toistaiseksi ei kuitenkaan ole tiedossa, koska päivitetyt sopimusehdot julkaistaan.

Huomioitavaa on, että isännöintisopimuksella ei voida rajoittaa isännöitsijän lakisääteisiä tehtäviä, kuten kiinteistönpidosta huolehtimista tai kirjanpidon järjestämistä taikka päävastuullisen isännöitsijän lakisääteistä vahingonkorvausvastuuta.

Isännöitsijän vastuun vakuuttaminen

Edellä mainituilla eri vastuujärjestelmillä voi olla vaikutusta myös vastuuvakuutuksen kattavuuteen. Jos toiminnassa rikotaan lakiin perustuvia velvollisuuksia, vastaavat vahingosta päävastuullinen isännöitsijä ja isännöintiyhteisö yhteisvastuullisesti. Jos taas puolestaan kysymys on ainoastaan isännöintisopimuksen rikkomisesta, on isännöintiyhteisö vastuussa tästä vahingosta.

Sillä, kumman vastuujärjestelmän kautta vastuu syntyy, voi olla vaikutusta siihen, miten vahinko on vastuuvakuutuksesta korvattavissa. Onko isännöintiyhteisön ottamassa vastuuvakuutuksessa vakuutettuna myös päävastuullisen isännöitsijän ns. henkilökohtainen lakiin perustuva vastuu. Toisaalta taas isännöitsijän lakimääräisen vastuun vakuuttaminen ei välttämättä kata sopimuksella otettua vastuuta. Tämän lisäksi isännöinnissä voi aiheutua sekä varallisuus- että esinevahinkoja. Näiden osalta vakuutusten kattavuus voi vaihdella. Pääsääntöisesti esimerkiksi johdon varallisuusvastuuvakuutuksista ei korvata esinevahinkoja. Koska isännöitsijätoiminnassa myös esinevahinkojen mahdollisuus on varsin suuri, kannattaa olla tarkkana, jotta vastuu on vakuutuksesta riittävällä tavalla katettuna.

Mikäli tarvitset apua asumiseen taikka vakuutuksiin liittyviin oikeudellisiin asioihisi, autamme mielellämme.